FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS PROGRAMA ACADÉMICO DE DERECHO CARÁTULA TESIS “LA PROBLEMÁTICA DEL DESALOJO DE ALQUILERES POR FALTA DE PAGO CON FINES DE VIVIENDA EN TIEMPOS DE PANDEMIA, EN EL JUZGADO DE PAZ LETRADO DE MAYNAS, LORETO, 2021”. PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ABOGADO Autores: BACH. MACEDO GARCÍA, LUCY STEFANY. BACH. TORRES CÓRDOVA, ANALIA MORENA. Asesor (es): MG. RIOJA BERMUDEZ, ALEXANDER. Iquitos, Perú 2023 II PAGINA DE APROBACIÓN III DEDICATORIA A mi hijo Thiago por ser fuente de inspiración y superación, a mis queridos padres Nuger y Editha por el cuidado y consejos de vida brindados. Analía Morena Torres Córdova. A mi amada madre y a mi querido hijo Vasco Gael, los amo con la vida, gracias por darme su apoyo, amor y comprensión, y estar para mí en los mejores y difíciles momentos. Lucy Stefany Macedo García. IV AGRADECIMIENTOS A Dios, por la fe que me inspira fortaleza en las acciones de mi vida, y por la protección que me otorga. A Wilbert por sus orientaciones y enseñanzas para el logro de mis objetivos académicos, a mi familia por su apoyo. Analía Morena Torres Córdova. A Dios, por brindarme salud y felicidad a lo largo de mi vida, por permitirme ser madre de un hermoso niño y tener a mi madre viva quien es el pilar fundamental en cada paso que doy. A mi pequeña pero cálida familia, por la fortaleza y consejos para lograr mis metas y culminar mi carrera profesional. A mis queridos amigos, quienes me apoyaron y brindaron sus mejores consejos. Lucy Stefany Macedo García. V ACTA DE SUSTENTACION VI VII VIII ÍNDICE DE CONTENIDO CARÁTULA ....................................................................................... I PAGINA DE APROBACIÓN............. ¡Error! Marcador no definido. DEDICATORIA ............................................................................... III AGRADECIMIENTOS .....................................................................IV ACTA DE SUSTENTACION ........................................................... V HOJA DE ANTIPLAGIO .................................................................. V ÍNDICE DE CONTENIDO .............................................................VIII ÍNDICE DE TABLAS ......................................................................XII ÍNDICE DE GRAFICOS ............................................................... XVI INDICE DE ILUSTRACIONES .................................................... XVII RESUMEN ..................................................................................... 18 ABSTRACT .................................................................................... 19 CAPÍTULO I: Marco Teórico .......................................................... 20 1.1. Antecedentes de Estudio ............................................... 20 1.1.1. A nivel internacional ......................................................... 20 1.1.2. A nivel nacional ................................................................ 21 1.2. Bases Teóricas ................................................................. 25 1.2.1. Antecedentes del Desalojo en Pandemia de COVID- 19 ............................................................................................ 25 1.2.2. Desalojo ........................................................................ 27 1.2.3. El desalojo accesorio .................................................... 31 1.2.4. Causales De Desalojo .................................................. 33 IX 1.2.5. Facultad para la devolución de terminación del plazo .. 37 1.2.6. Competencia ................................................................. 38 1.2.7. Legitimación Activa En El Desalojo .............................. 39 1.2.8. Legitimación Pasiva En El Desalojo ............................. 41 1.2.9. Acción De Desalojo Anticipado O De Condena De Futuro ................................................................................................ 44 1.2.10. Notificación De La Demanda De Desalojo Y Existencia De Terceros Con Título O Sin Él ............................................ 51 1.2.11. La Prueba En El Proceso De Desalojo ....................... 53 1.2.12. La Sentencia Y Ejecución Del Desalojo ...................... 53 1.2.13. Procesos De Desalojo Y Pago De Mejoras ................ 56 1.2.14. El Desalojo En La Ley N° 30933 ................................. 57 1.2.15. El Desalojo En El Decreto Legislativo N° 1177 Y Su Reglamento ............................................................................ 67 1.2.16. Desalojos en tiempos de pandemia de COVID 19 ...... 69 1.2.17. Contrato de arrendamiento ......................................... 70 1.2.18. Elementos del contrato de arrendamiento .................. 70 1.2.19. Obligaciones en el arrendamiento .............................. 71 1.2.20. Estado de sitio ............................................................ 72 1.2.21. Diferencia entre Estado de sitio y Estado de emergencia ................................................................................................ 73 1.2.22. Estado de emergencia ................................................ 74 1.2.23. Inejecución de las obligaciones .................................. 76 1.3. Marco Jurídico ................................................................... 81 1.3.1. A nivel internacional ...................................................... 81 1.3.2. Ordenamiento Jurídico Nacional ................................... 82 1.4. Definición de Términos Básicos ...................................... 100 X CAPÍTULO II: ............................................................................... 102 Planteamiento del Problema ........................................................ 102 2.1. Descripción del Problema .................................................. 102 2.2. Formulación del Problema ................................................. 104 2.2.1. Problema General ................................................. 104 2.2.2. Problemas Específicos ............................................... 104 2.3. Objetivos ........................................................................... 105 2.3.1. Objetivo General ...................................................... 105 2.3.2. Objetivos Específicos ............................................... 105 2.4. Justificación e Importancia de la Investigación ............... 106 2.5. Hipótesis ......................................................................... 108 2.5.1. Hipótesis General ..................................................... 108 2.5.2. Hipótesis Derivadas ................................................. 108 2.6. Variables ......................................................................... 109 2.6.1. Identificación de las Variables .................................. 109 2.6.2. Definición de las Variables ....................................... 109 2.6.3. Operacionalización de las Variables ........................ 111 CAPÍTULO III: .............................................................................. 113 Metodología ................................................................................. 113 3.1. Nivel y Tipo y Diseño de Investigación .............................. 113 3.1.1. Tipo de Investigación .................................................. 113 3.1.2. Nivel de Investigación ................................................. 113 3.1.3. Diseño de Investigación .............................................. 114 3.2. Población y Muestra .......................................................... 115 3.2.1. Población .............................................................. 115 XI 3.2.2. Muestra ................................................................. 115 3.2.3. Técnica del muestreo .................................................. 116 3.3. Técnica, Instrumentos y Procedimientos de Recolección de Datos ........................................................................................ 116 3.3.1. Técnica de Recolección de Datos .............................. 116 3.3.2. Instrumentos de Recolección de Datos ...................... 117 3.3.3. Procedimientos de Recolección de Datos .................. 117 3.4. Procesamiento y Análisis de la Información ...................... 118 3.4.1. Procesamiento de la Información ............................. 118 3.4.2. Análisis de la Información ..................................... 118 3.4.3. Confiabilidad del instrumento ................................... 119 3.5. Prueba de Hipótesis .......................................................... 120 3.5.1. Hipótesis General ....................................................... 120 3.5.2. Hipótesis específica 1 ................................................. 123 3.5.3. Hipótesis específica 2 ................................................. 126 3.5.4. Hipótesis específica 3 ................................................. 129 3.5.4. Hipótesis específica 4 ................................................. 132 CAPITULO IV: Resultados de la encuesta .................................. 136 4.1. Resultados de la encuesta ................................................ 136 CAPITULO V: ............................................................................... 151 Discusión, Conclusiones Y Recomendaciones ............................ 151 DISCUSION ............................................................................. 151 CONCLUSIONES ..................................................................... 156 CONCLUSIONES PARCIALES ................................................ 156 CONCLUSIONES GENERALES .............................................. 158 XII RECOMENDACIONES Y SUGERENCIAS .............................. 160 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................. 162 APÉNDICES ................................................................................ 167 APÉNDICE 01. INFORME DE OPINIÓN DE EXPERTO ......... 167 APÉNDICE 02: MATRIZ DE CONSISTENCIA ......................... 169 APÉNDICE 03. INSTRUMENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS ..................................................................................... 173 APÉNDICE 04. CONSENTIMIENTO INFORMADO ................. 175 APÉNDICE 05. APORTE CIENTIFICO .................................... 177 ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Competencia en Proceso de Desalojo ............................. 38 Tabla 2. Operacionalización de variables .................................... 111 Tabla 3. Escalas .......................................................................... 119 Tabla 4. Resumen de procesamiento de casos ........................... 119 Tabla 5. Estadísticas de fiabilidad ................................................ 120 Tabla 6. Rangos y Magnitudes de valores ................................... 120 Tabla 7. Resumen de procesamiento de datos........................... 122 Tabla 8. Tabla cruzada de hipótesis general ............................... 122 Tabla 9. Pruebas de chi-cuadrado ............................................... 123 Tabla 10. Resumen de procesamiento de casos ......................... 125 Tabla 11. Otorgamiento Del Plazo Adicional Y Situación De Desastre Que Impida El Pago ..................................................................... 125 XIII Tabla 12. Prueba de Chi-cuadrado .............................................. 126 Tabla 13. Resumen de procesamiento de casos ......................... 128 Tabla 14. Otorgamiento Del Plazo Adicional y vulneración del derecho del propietario. ............................................................... 128 Tabla 15. Prueba de chi-cuadrado ............................................... 129 Tabla 16. Resumen de procesamiento de casos ......................... 131 Tabla 17. Inquilinos morosos afectados por la pandemia COVID19 e Impedimento para realizar labores por el aislamiento social y cuarentena. .................................................................................. 131 Tabla 18. Prueba de chi-cuadrado ............................................... 132 Tabla 19. Resumen de procesamiento de casos ......................... 133 Tabla 20. Modificación del Artículo 591 del Código Procesal Civil. ............................................................................................. 134 Tabla 21. Prueba de chi-cuadrado ............................................... 134 Tabla 22. ¿El inquilino se encuentra en la obligación de cumplir con el pago del arrendamiento, y el propietario podrá exigir el cumplimiento del acuerdo bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y/o ejecutar las penalidades pactadas? ......................... 136 Tabla 23. ¿Usted tiene conocimiento cómo afectó la pandemia COVID-19 a la evolución de los desalojos por falta de pago? ..... 138 Tabla 24. ¿La pandemia de COVID-19 afectó a muchos inquilinos morosos dejándolos en estado de desastre por el impedimento de realizar normalmente sus labores, oficios, profesión u otras formas de obtener ganancias, por el aislamiento social y cuarentena? ... 139 XIV Tabla 25. ¿Considera que la razón del desalojo de alquileres con fines de viviendas en tiempo de pandemia por falta de pago fue por impedimento para salir y la insolvencia económica? ................... 141 Tabla 26. ¿El otorgamiento del plazo adicional protegería el derecho que el propietario hasta que el inquilino pueda reunir el dinero suficiente para poder cumplir con dicha obligación? .................... 142 Tabla 27. ¿Es necesario la modificación del Artículo 591 del Código Procesal Civil? ............................................................................. 143 Tabla 28. ¿Se tendría que flexibilizar el artículo 591 del Código Procesal Civil a efectos de poder establecer un plazo adicional que sea congruente para que el inquilino moroso pueda pagar y no se le desaloje por falta de pago? .......................................................... 145 Tabla 29. ¿Es correcto usar la garantía para que cubra el incumplimiento del pago para evitar que el afectado sea desalojado por falta de pago? ........................................................................ 146 Tabla 30. ¿Debe de existir algún tipo de responsabilidad o cumplimiento a pagar por la demora que el arrendador no ha ocasionado?................................................................................. 148 Tabla 31. ¿Resulta beneficioso otorgar un plazo adicional en el desalojo siempre que este se sustente en el impedimento de pago a razón de situación de desastre, ya sea por la naturaleza o intervención humana, si es que se comprueba su situación que le impide pagar relacionado al desastre? ........................................ 149 Tabla 32. Informe de opinión de experto ..................................... 167 XV Tabla 33. Matriz de Consistencia ................................................. 169 Tabla 34. Instrumento de recojo de información .......................... 173 XVI ÍNDICE DE GRAFICOS Gráfico 1. ¿El inquilino se encuentra en la obligación de cumplir con el pago del arrendamiento, y el propietario podrá exigir el cumplimiento del acuerdo bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y/o ejecutar las penalidades pactadas? ......................... 137 Gráfico 2. ¿Usted tiene conocimiento en cómo afectó la pandemia COVID-19 a la evolución de los desalojos por falta de pago? ..... 138 Gráfico 3. ¿La pandemia de COVID-19 afectó a muchos inquilinos morosos dejándolos en estado de desastre por el impedimento de realizar normalmente sus labores, oficios, profesión u otras formas de obtener ganancias, por el aislamiento social y cuarentena? ... 140 Gráfico 4. ¿Considera que la razón del desalojo de alquileres con fines de viviendas en tiempo de pandemia por falta de pago fue por impedimento para salir y la insolvencia económica? ................... 141 Gráfico 5. ¿El otorgamiento del plazo adicional protegería el derecho que el propietario hasta que el inquilino pueda reunir el dinero suficiente para poder cumplir con dicha obligación? .................... 143 Gráfico 6. ¿Es necesario la modificación del Artículo 591 del Código Procesal Civil? ............................................................................. 144 Gráfico 7. ¿Se tendría que flexibilizar el artículo 591 del Código Procesal Civil a efectos de poder establecer un plazo adicional que sea congruente para que el inquilino moroso pueda pagar y no se le desaloje por falta de pago? .......................................................... 145 XVII Gráfico 8. ¿Es correcto usar la garantía para que cubra el incumplimiento del pago para evitar que el afectado sea desalojado por falta de pago? ........................................................................ 147 Gráfico 9. ¿Debe de existir algún tipo de responsabilidad o cumplimiento a pagar por la demora que el arrendador no ha ocasionado?................................................................................. 148 Gráfico 10. ¿Resulta beneficioso otorgar un plazo adicional en el desalojo siempre que este se sustente en el impedimento de pago a razón de situación de desastre, ya sea por la naturaleza o intervención humana, si es que se comprueba su situación que le impide pagar relacionado al desastre? ........................................ 150 INDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Valor de p ............................................................... 121 18 RESUMEN “LA PROBLEMÁTICA DEL DESALOJO DE ALQUILERES POR FALTA DE PAGO CON FINES DE VIVIENDA EN TIEMPOS DE PANDEMIA, IQUITOS, LORETO, 2021”. BACH. MACEDO GARCÍA, LUCY STEFANY. BACH. TORRES CÓRDOVA, ANALIA MORENA. La presente investigación partió del problema ¿Cuál fue la problemática del desalojo de alquileres con fines de viviendas en tiempo de pandemia por falta de pago, Iquitos, Loreto, 2021? Y el objetivo fue: Explicar cuál fue la problemática del desalojo de alquileres con fines de viviendas en tiempo de pandemia por falta de pago, Iquitos, Loreto, 2021. La técnica que se empleó fue la encuesta y el instrumento fue el cuestionario. La población estuvo conformada por 15 abogados litigantes de la Provincia de Maynas, la muestra estuvo conformada por 14 abogados litigantes. El diseño que se empleó en la presente investigación es la “No experimental de tipo transaccional o transversal de nivel correlacional”. Para el análisis estadístico se usó la estadística descriptiva, para el estudio de las variables de manera independiente y para demostración de las hipótesis se usó la prueba paramétrica chi cuadrado (x2). Los resultados indicaron que: La problemática del desalojo de alquileres con fines de viviendas en tiempo de pandemia por falta de pago, en la Ciudad de Iquitos, Loreto, en el año 2021, fue el impedimento para salir y la insolvencia económica. Habiendo determinado lo anterior, podemos indicar entonces que resultaría factible modificar el Artículo 591 del Código Procesal Civil por el siguiente texto “si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento de plazo, esta es pasible de otorgamiento de un plazo adicional ante situación de desastre, estos sean producidos por naturaleza o por intervención de manos humanas, siempre que se compruebe el estado real de desastre del inquilino moroso”. Palabras claves: desalojo, falta de pago; alquileres; pandemia; COVID-19. 19 ABSTRACT "THE PROBLEM OF EVICTION OF RENTERS FOR NON-PAYMENT FOR HOUSING PURPOSES IN TIMES OF PANDEMIC, IQUITOS, LORETO, 2021". BACH. MACEDO GARCÍA, LUCY STEFANY. BACH. TORRES CÓRDOVA, ANALIA MORENA. The present research was based on the problem: What was the problem of eviction of rentals for housing purposes in times of pandemic due to lack of payment, Iquitos, Loreto, 2021? And the objective was: To explain what was the problem of the eviction of rentals for housing purposes in time of pandemic due to lack of payment, Iquitos, Loreto, 2021. The technique used was the survey and the instrument was the questionnaire. The population consisted of 15 trial lawyers from the Province of Maynas, and the sample consisted of 14 trial lawyers. The design used in this research is the "non-experimental transactional or transversal type of correlational level". For the statistical analysis, descriptive statistics were used to study the variables independently and the parametric chi-square test (x2) was used to demonstrate the hypotheses. The results indicated that: The problem of eviction of rentals for housing purposes in pandemic time due to lack of payment, in the City of Iquitos, Loreto, in the year 2021, was the impediment to leave and economic insolvency. Having determined the above, we can then indicate that it would be feasible to modify Article 591 of the Code of Civil Procedure by the following text "if the eviction is based on the cause of non- payment or expiration of term, this is subject to the granting of an additional term in case of a disaster situation, whether caused by nature or by human intervention, provided that the real state of disaster of the defaulting tenant is proven". Key words: eviction; non-payment; rents; pandemic; COVID-19. 20 CAPÍTULO I: Marco Teórico 1.1. Antecedentes de Estudio 1.1.1. A nivel internacional Como antecedentes se decidió por cotejar con otros trabajos de sustentación profesional para así poder reforzar el estudio que se está realizando, para lo cual cito a los siguientes trabajos. Como primeros antecedentes, se presentan la revisión de los siguientes trabajos de investigación a nivel internacional. (Hernández Pérez, 2022) postuló la tesis titulado Análisis de la vivienda y su relación con la salud a partir de las condiciones de habitabilidad. Caso de estudio: “el confinamiento en México durante la pandemia por la COVID-19”. Se utilizó una metodología con enfoque cualitativo, diseño teórico fundamentado y fenomenológico. El diseño es no experimental de tipo transversal, de forma que permitió conocer el fenómeno del confinamiento en la vivienda, a partir de la percepción de las condiciones de habitabilidad y su vinculación con las repercusiones de la salud; y situado en el inicio del confinamiento, debido a la pandemia producida por el virus del SARS-CoV-2. La unidad de análisis para la recolección de datos se basó en un muestreo no probabilístico, utiliza la entrevista semiestructurada como herramienta metodológica. La vivienda y sus condiciones de habitabilidad repercuten en la salud de sus habitantes, es decir, causa detrimento de la salud. Por lo tanto, pueden las condiciones 21 de habitabilidad de las viviendas en México tener factores perjudiciales en la salud de las personas que las habitan, lo antes mencionado se relaciona con la acentuación y el incremento de las enfermedades en la población, específicamente por la estancia prolongada en la vivienda durante el confinamiento por la contingencia sanitaria provocada por el virus del SARS-CoV-2, y la enfermedad que desencadenó llamada COVID-19 (Torres Montenegro, 2019) realizó la investigación titulada “Desalojos forzosos en Chile con miras al Derecho Internacional de Derechos Humanos”. De la política habitacional chilena se pueden desprender variadas consecuencias, una de ellas es la cantidad de población que habita hoy en asentamientos irregulares o precarios y que son objeto de desalojos forzosos por parte de particulares o del Estado. Este trabajo pretende indicar cuáles son los parámetros internacionales respecto de los desalojos forzosos y analizar la normativa existente en Chile que los regula. De esta manera, permitirá un análisis más exhaustivo al momento de encontrarnos frente a una situación de desalojo, y que sirva de apoyo a aquellos que intenten recursos de protección en orden a detener dichas órdenes. 1.1.2. A nivel nacional Se presentan la revisión de los siguientes trabajos de investigación a nivel nacional. 22 (Lopez Gordillo, 2022) postuló la Tesis titulada “Desalojo por ocupación precaria en el distrito de Villa El Salvador, 2022”. Esta es una investigación tiene como aporte permitir el conocer de qué manera se viene desarrollando las demandas del desalojo por ocupación precaria, el estudio permite a que los legisladores muy aparte de utilizar la legislación actual, utilizando el criterio a la emisión de una sentencia. (La Torre Hernández & Alvarado Guerra, 2021) postularon la Tesis titulada “Circunstancias jurídicas que le permiten al Estado Peruano intervenir en un Contrato privado de Arrendamiento durante el Covid-19”. La investigación utiliza a la Hermenéutica Jurídica, es de tipo lege data con enfoque cualitativo. La investigación se realizó en la legislación peruana vigente en agosto de 2020. Se empleó la técnica de la observación documental e instrumento como Libretas de apuntes, fichas textuales y bibliográficas. En la presente investigación se concluyó que las circunstancias jurídicas que le permiten al Estado peruano intervenir en un contrato privado de arrendamiento durante el COVID-19 son: i). El estado de necesidad previsto en el artículo 1971 inciso 3 Código Civil. ii). Los derechos fundamentales afines al contrato de arrendamiento: salud, economía. (Avalos Vidal & Egusquiza Alarcon, 2021) postularon la Tesis titulada “Las Mipymes Y La Excesiva Onerosidad En El Arrendamiento De Local Comercial Ante La Crisis Sanitaria Por Covid-19 En Comas, En El Año 2020”. La presente investigación es de tipo aplicada, de enfoque 23 cualitativo. El estudio se consolida con la participación de veinticuatro (24) personas. Orientada a analizar e investigar respecto a la excesiva onerosidad de los arrendamientos comerciales de las MyPymes en el marco de la emergencia sanitaria por Covid-19. Se utilizaron fuentes como Scielo y Redalyc, y una guía de análisis derivada de encuestas y entrevistas a especialistas. Conforme se declaró el estado de emergencia en el Perú, el aislamiento social como parte del mismo, impidió que diversos negocios continúen con sus actividades, entre ellos y los más afectados, son las MyPymes, motivo por el cual, el desalojo, incremento de precios, y cese de actividades comerciales, han sido escenario constante para este sector económico. (Palacios Sánchez & Rioja Espino, 2021) postularon la Tesis titulada “Inejecución de los contratos de arrendamiento a consecuencia de Covid 19 por merced conductiva, Pachacámac, 2020”. La investigación es de enfoque cualitativo, de tipo teórico-empírico, de método fenomenológico. La muestra de estudio estuvo compuesta por 5 expertos en Derecho Civil de Lima y 05 pobladores de Pachacámac. La técnica fue el análisis documental y entrevista. El instrumento fue la Guía de Registro Documental y Guía de entrevista. Los resultados fueron que la mayoría de los entrevistados consideran que la inejecución de los contratos de arrendamiento a consecuencia de la COVID-19 no se encuadran dentro de la causal de caso fortuito, pues representa un hecho o acto ajeno a la voluntad de las partes producido por eventos de la naturaleza que resultan 24 impredecibles. Por otro lado, uno de los entrevistados afirma que, si se encuadran dentro de esta causal, toda vez que, son situaciones imprevistas y, por ende, no imputable al arrendatario. De acuerdo con ello, la situación presentada debido a la pandemia por COVID-19 no pudo ser prevista, por lo que muchas personas tuvieron dificultades para sumir integra y puntualmente la merced conductiva respecto de sus obligaciones contractuales en los contratos de arrendamiento, como consecuencia de los contagios por el virus, por el aislamiento social obligatorio y por la situación económica del país. (Enrique Mejía, 2019) postuló la Tesis denominada “Calidad de sentencias de primera y segunda instancia sobre Desalojo por Ocupación precaria, en el Expediente N° 00137-2015-0-0201-SP-CI-01 del Distrito Judicial de Ancash”. La investigación es de tipo, cuantitativo cualitativo, nivel exploratorio descriptivo, y diseño no experimental, retrospectivo y transversal. La unidad muestral fue un expediente judicial, seleccionado mediante muestreo por conveniencia; para recolectar los datos se utilizó las técnicas de la observación y el análisis de contenido; y como instrumento una lista de cotejo, validado mediante juicio de expertos. En conclusión, la calidad de las sentencias de primera y segunda instancia, fueron de rango muy alta y muy alta, respectivamente. (Cajusol García, 2018) postuló la Tesis denominada “Análisis de las Normas que regulan los Procesos de Desalojo en el Perú y Propuesta Legislativa que establece la Defensa Posesoria Extrajudicial en materia 25 de Arrendamiento”. El presente trabajo concluyó que se tiene que unificar criterios y normas sobre el proceso vigente del desalojo en nuestro país, tomando en cuenta como directriz lo estipulado en el D. L. Nro. 1177; asimismo establece que se permita el uso de la acción posesoria extrajudicial del propietario, arrendador u otra persona que tenga derecho a ejercer la posesión del bien arrendado, en los supuestos de falta de pago de la renta o vencimiento del contrato. (Sánchez Marín & Huamán García, 2018) postularon la Tesis denominada “El desalojo por ocupante precario, tramitado como proceso sumarísimo, resulta ineficaz”. La presente investigación trata de mostrar las razones por las cuales dicho proceso resulta lato, ineficaz para el demandante, las cuales van desde responsabilidad del personal jurisdiccional –en menor grado-, hasta la poca diligencia de los responsables de dirigir a este Poder del Estado –Presidencia del Poder Judicial, Consejo Ejecutivo, Gerencia General del Poder Judicial. En el estudio se halló que la mayoría de las demandas ingresadas el año 2015 se encontraban en estado de trámite a la fecha actual. 1.2. Bases Teóricas 1.2.1. Antecedentes del Desalojo en Pandemia de COVID-19 La pandemia de COVID-19 ha provocado una serie de desafíos legales y políticos en relación con el desalojo. A nivel internacional, se han visto medidas para proteger a los inquilinos de los desalojos durante la 26 pandemia, como la suspensión de los procedimientos de desalojo y la moratoria de alquileres. Sin embargo, estas medidas varían en su alcance y duración en diferentes países y regiones. En algunos países, como Estados Unidos, se han implementado moratorias federales y estatales para los desalojos, mientras que en otros países, como España, se han introducido medidas para suspender temporalmente los procedimientos de desalojo. En muchos lugares, se han establecido fondos de ayuda para el alquiler para ayudar a los inquilinos a mantenerse al día en sus pagos de alquiler. Además, se han llevado a cabo estudios sobre el impacto del COVID-19 en el mercado de la vivienda y los desalojos, con el fin de proporcionar información útil para el diseño de políticas. Estos estudios han explorado temas como la magnitud del problema del desalojo durante la pandemia, los grupos de inquilinos más afectados y las mejores prácticas para proteger a los inquilinos vulnerables. En el contexto nacional, los desalojos durante la pandemia de COVID-19 se han convertido en un tema crítico de debate. Algunos países han adoptado medidas específicas para proteger a los inquilinos de los desalojos, como la suspensión temporal de los procedimientos de desalojo, la prohibición de desalojos durante la pandemia, la introducción de medidas de alivio financiero para los inquilinos y la implementación de programas de asistencia para el pago de alquiler. 27 En algunos casos, los tribunales han intervenido para proteger a los inquilinos de los desalojos ilegales o injustos. Además, organizaciones de la sociedad civil han hecho campañas para proteger a los inquilinos de los desalojos forzosos, destacando la necesidad de medidas de protección efectivas para los inquilinos vulnerables durante la pandemia. Los estudios nacionales sobre el impacto del COVID-19 en los desalojos han explorado temas como la prevalencia de los desalojos durante la pandemia, el impacto en la salud física y mental de los inquilinos, y las mejores prácticas para proteger a los inquilinos vulnerables. Estos estudios han sido importantes para proporcionar información útil para el diseño de políticas nacionales para proteger a los inquilinos de los desalojos injustos durante la pandemia. 1.2.2. Desalojo Como primer concepto de desalojo, debemos destacar la participación de (Castro, 1931) quien refiere que el desalojo o la acción de desalojar o también llamado “de desahucio” vendría a ser el procedimiento corto, breve, conciso y sumario, el cual se emplaza entre el propietario o también por la persona que tiene y posee el derecho de gozar de esta propiedad contra el arrendatario o también llamado inquilino; en palabras del mismo autor indica que también puede ser también contra el inquilino de una finca; con la finalidad u objeto de que el arrendatario e inquilino se retire y desocupe dicha propiedad, finalmente dejando dicho inmueble desocupado y a la disposición del propietario. 28 En ese mismo orden de ideas, en palabras del autor (Palacio, 1990) nos indica que el proceso de desalojo vendría a ser aquel proceso que cumple un objetivo en su pretensión, la cual pretende “recuperar el uso y goce de una propiedad (bien inmueble) el cual se ve impedido (ocupado) por el arrendatario o por la persona que carece de titulo para poder gozar de este bien inmueble”. De esta manera, el autor refiere que dicha persona que pretende recuperar el bien inmueble puede hacerlo por los siguientes motivos: 1. Ya sea porque posee y tiene una obligación para poder exigir la restitución de este bien inmueble o también, como indica el mismo autor 2. Para que desocupe el bien inmueble, ya sea para ejercer o no la posesión en dicho bien, toda vez que considera como un intruso al arrendatario. El autor agrega algo peculiar, pues nos indica que se puede fundar la pretensión de nuestra demanda en la relación jurídica entre el propietario y arrendatario, y que la finalidad sea de restituir el bien inmueble y desalojarlo; como también puede fundarse bajo el supuesto de la existencia de un vínculo contractual, en donde el demandado ocupe de manera temporal o transitoria el bien inmueble y por obvias razones no desea ni aspira ejercer la posesión de dicho bien inmueble. Para el autor (Alsina, 1963) nos confirma que el objeto o finalidad del proceso sumarísimo de desalojo viene a ser entonces en la reintegración del uso de la cosa, la cual es reclamada por el propietario que tiene un derecho para poder ejercer o no dicha posesión y ya no desea que el 29 ocupante de dicho bien inmueble continúe en posesión y como consecuencia solicita que desocupe ese bien. Por lo que, en simples palabras del mismo autor es "dejar libre el uso de los bienes materia de litigio, substrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a la acción de sus detentadores" (Alsina, 1963, pág. 60) El proceso de desalojo es un proceso contencioso que se tramita en vía sumarísima (art. 546-inc. 4)- del C.P.C.), y está normado en el Sub- Capítulo 4 ("Desalojo") del Capítulo II ("Disposiciones especiales") del Título III (Proceso sumarísimo") de la Sección Quinta ("Procesos contenciosos") del Código Procesal Civil, en los artículos 585 al 596. El primer párrafo del artículo 585 del Código Procesal Civil establece que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto en el proceso sumarísimo y las precisiones del Sub-Capitulo 4 del Capítulo II del Título III de la Sección Quinta del Código Procesal Civil. Puntualizamos que lo dispuesto en el mencionado Sub-Capítulo es aplicable también a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda, conforme al artículo 596 del citado Código. De lo expuesto se colige que el proceso de desalojo es aquel proceso destinado a alcanzar la restitución de un bien al que se tiene derecho, ya sea mueble o inmueble Al respecto, debe tenerse en consideración lo previsto en el Decreto Legislativo Nº 1177 (Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, cuyo Reglamento lo 30 constituye el Decreto Supremo Nº 017-2015-VIVIENDA), que regula un proceso único de ejecución de desalojo para la restitución de los inmuebles arrendados en el marco del citado Decreto Legislativo. En materia de desalojo, también debe tenerse en cuenta lo normado en la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley N° 30933, del 24-04-2019). (Ledezma Narváez, 2019, págs. 427-428) Desde mi punto de vista, el desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario. En otras palabras, la pretensión en un proceso de desalojo consiste en obtener la restitución y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. Los procesos de desalojo aplicables al caso son: 1. Desalojo por vencimiento de contrato. 2. Desalojo por falta de pago. 3. Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro. 4. Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177. Y 5. Desalojo por ocupación precaria (considerando el IV Pleno Casatorio Civil). El desalojo hoy en día es una figura muy usada en la sociedad, ya que, podemos advertir que existe una sobre población y estas personas muchas veces buscan invadir propiedades privadas, generando afectaciones en los propietarios; gracias a esta figura hoy en día se 31 resuelven muchos conflictos y afectaciones al derecho de otras personas, haciendo recurriéndose a una vía judicial rápida y efectiva. 1.2.3. El desalojo accesorio El artículo 590 del Código Procesal Civil contempla el denominado desalojo accesorio, y señala que se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 87 del mencionado cuerpo de leyes. En cuanto a la acumulación de pretensiones, se encuentran reguladas desde los artículos 83 al 91 del Código Procesal Civil, la misma que contiene las reglas para la pluralidad de pretensiones, conexidad, requisitos para la acumulación objetiva y subjetiva, y desacumulación. Asimismo, este se encuentra en la Acumulación (Capítulo V) del Título II (que regula la Comparecencia al Proceso), de la Sección segunda (que establece los Sujetos del Proceso) del mismo cuerpo normativo. Los procesos de desalojo, tramitados en la vía del proceso sumarísimo, se tiene como un derecho que tiene el propietario de un bien, a fin de restituir el derecho que tiene sobre un bien que está en posesión indebida de otra persona, visto generalmente en los casos de inmuebles en donde el arrendatario se niega a salir del predio, dando inicio al proceso de desalojo. Considero que la pretensión en un proceso de desalojo consiste 32 en obtener la restitución y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. En cuanto al desalojo accesorio, destacamos la regulación del mismo, la cual se encuentra prevista en el artículo 87 del Código Procesal Civil que nos establece la acumulación objetiva originaria; es así que, esta nos indica que se va a producir en el supuesto en el que dentro de un proceso se propone en nuestra demanda más de una pretensión, estamos hablando entonces de dos o más pretensiones, el cual hace una alusión el artículo 590 del Código Procesal Civil, el mismo que prescribe en dicho artículo lo siguiente: “Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 87 del Código Procesal Civil” (Lo resaltado es nuestro) (Código Civil, 14 de noviembre de 1984) La acumulación objetiva originaria puede ser subordinada, alternativa accesoria, y la misma que se ordena de la siguiente manera: 1. Subordinada: en el supuesto en el que la pretensión se encuentre sujeta a eventualidad para que la propuesta principal quede desestimada. 2. Alternativa: en el supuesto en el que el demandado va a elegir cuál de las pretensiones van a cumplirse. 33 3. Finalmente, es accesoria, en el supuesto en el que existan varias pretensiones, y al decidirse por declarar fundada la pretensión principal, en consecuencia, se van a fundar y admitir las demás pretensiones. Ahora, nos ponemos en el supuesto en el que el demandado no elige la pretensión que se va a ejecutar (pretensión alternativa), lo va a realizar el demandante. También nos indican que en el caso de que no se demanden pretensiones accesorias, el plazo para poder acumular las mismas tendrán que ser antes de la etapa de saneamiento procesal. Es así como, (Ledezma Narváez, 2019) nos indica que en el supuesto en el que la accesoriedad se encuentre expresamente prevista por ley, se considerará de manera tácita e integradas a la demanda. 1.2.4. Causales De Desalojo El desalojo puede fundarse, entre otras, en las siguientes tres causales: 1. Por falta de pago de la renta convenida por las partes por el uso, usufructo o posesión del bien objeto de desalojo. 2. Por vencimiento del plazo. 3. Por ocupación precaria del bien (Ocupante precario). 34 1.2.4.1. Falta de Pago de la renta convenida por las partes. La primera causal por la cual puede fundarse la demanda de desalojo es por la falta de pago de a reta convenida por las partes por el uso, usufructo o la posesión del bien objeto de desalojo. Sobre la misma debemos indicar que, según lo normado por el artículo 585 del Código Procesal nos explica que: a) Quien demanda el desalojo por falta de pago está autorizado para poder acumular a la pretensión del proceso de desalojo por esta causal, la pretensión sobre pago de arriendos. b) Si el que demanda por desalojo por esta causal (falta de pago) toma la decisión de no acumular la pretensión de alimentos, se presumirá que tiene la potestad de exigir el cobro de los arriendos en vía de proceso único de ejecución, debiéndose destacar que, en aplicación del inciso 9) del artículo 688 del Código Procesal Civil, se puede promover ejecución en virtud del título ejecutivo de naturaleza extrajudicial consistente en el documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite instrumentalmente la relación contractual. c) Si quien demanda el desalojo por falta de pago decide acumular a su pretensión fundada en tal causal la de pago de arriendos, entonces, no le resulta exigible el requisito contemplado en el inciso 3) del artículo 85 del Código Procesal Civil, artículo que contempla los requisitos de la acumulación objetiva de 35 pretensiones y cuyo inciso 3) requiere, por lo general, que las pretensiones sean tramitables en una misma vía procedimental para que opere tal acumulación. La Corte Suprema de Justicia de la República, sobre el proceso de desalojo por falta de pago, ha dispuesto lo siguiente: “…La pretensión de desalojo por falta de pago tiene como objeto (petitum) la restitución de un inmueble que es objeto de arrendamiento cuya causa petendi se sustenta en que el arrendatario al no haber pagado determinado número de rentas al arrendador ha incurrido en causal de resolución, cuyo efecto es que el contrato de arrendamiento se deje sin efecto, lo que conlleva a que se restituya el bien..." (Casación N° 2373- 2000/Lima, publicada en el diario oficial El Peruano el 02-01-2001, pág. 6667) “...En el juicio de desalojo por falta de pago, lo único que tiene que definirse es si el demandado se encuentra o no en mora en el pago de la merced conductiva y no cabe pronunciamiento sobre la vigencia de uno u otro contrato (de arrendamiento) porque ello es ajeno al real objeto de la materia controvertida y porque dicha determinación sólo sería relevante si se tratara del desalojo por vencimiento de contrato" (Casación N° 202- 2000/Lima, publicada en el diario oficial El Peruano el 30-08-2000, págs. 6141-6142). 36 1.2.4.2. El vencimiento del plazo La segunda causal por la cual puede fundarse la demanda por desalojo es por el vencimiento del plazo, el cual puede ser convencional o legal del correspondiente contrato, por el cual se otorgó el uso, usufructo o la posesión del bien objeto de desalojo. Es así, que nosotros para poder demandar por desalojo en esta causal, recurrimos al proceso judicial por desalojo por vencimiento de contrato, ya que el fin por el que se demanda es para poner fin el contrato firmado entre el arrendador y arrendatario; en consecuencia, devuelve y recupera la posesión del predio al arrendador, así quitando el ejercicio de la posesión del arrendatario o inquilino ilegítimo, así este último no tenga interés en quedarse con la posesión del bien inmueble. 1.2.4.3. La ocupación precaria del bien La tercera causal por la cual se puede fundar nuestra demanda por desalojo es la ocupación precaria del bien inmueble, la misma que se encuentra prevista y regulada en el artículo 911 del Código Civil, el mismo que nos indica que esta ocupación precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el título que tenía ha terminado (fenecido). En esa misma línea, el autor (Moreno, 1944) acota sobre las causales para fundar el desalojo y al respecto las clasifica de esta manera: 1. Por resolución o extinción del vínculo contractual, debido a la expiración del término convencional o legal. 2. Por recisión y 3. Por precario. 37 1.2.5. Facultad para la devolución de terminación del plazo En cuanto a la atribución para poder obtener la devolución del fenecimiento o terminación del plazo, que puede ser legal o también voluntario, comienza por la misma naturaleza que se tiene en la relación jurídica entre el arrendador y arrendatario, siendo un derecho con identidad propia e independiente. Es decir, una vez que se expira el término, el contrato está resuelto, a lo que el arrendatario (el que estuvo en posesión del bien) debe devolver el bien inmueble (la cosa arrendada), produciéndose así la acción resolutoria, el mismo que es eficaz cuando se produce el desalojo, según (Moreno, 1944). En esa misma línea, el autor anteriormente citado, nos hace referencia a los motivos por las cuales una persona puede fundar su demanda de desalojo, las cuales son falta de pago, infracción de condiciones estipuladas y destino de la cosa arrendada a usos no pactados, cumple el fin de ejercitar la famosa “acción rescisoria”, la cual la finalidad de devolver el bien inmueble que estaba siendo ocupado por el arrendatario para que el arrendador ejercite la posesión del bien inmueble o este pueda realizar las acciones que desee con el mismo porque tiene el derecho de la misma. Es menester saber que, en los casos por ocupación precaria, el poseedor goza de una protección de la ley para que pueda recuperar la posesión 38 natural, por lo que lo hace mediante una vía procedimental eficaz, la cual es el proceso de desalojo. 1.2.6. Competencia Con arreglo a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 547 del Código Procesal Civil, son competentes para conocer el proceso de desalojo: Tabla 1. Competencia en Proceso de Desalojo Competencia Cuando: Jueces Civiles La renta mensual es mayor de 50 Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía Jueces de Paz Letrado La cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal Asimismo, en aplicación del inciso 1) del artículo 24 del Código Procesal Civil, además del Juez del domicilio del demandado, también es competente para conocer la demanda de desalojo, el Juez del Lugar en el que se encuentre el bien(es). En el supuesto en el que nuestra demanda por desalojo se encuentre inmersa sobre varios bienes inmuebles los cuales estarían en diferentes lugares, el juez competente para conocer la demanda por desalojo será el Juez de cualquiera de los lugares. 39 Tal es el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario público), que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago, la competencia del juez para la restitución de dicho bien inmueble será el Juez del lugar donde se encuentra dicho inmueble. Ello según el artículo 594 -parte pertinente- del Código Procesal Civil. De esta manera, también se debe tener en cuenta, y resaltar lo dispuesto en el Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (D.L. N.° 1177), previsto en el artículo 15, inciso 15.1), literal c), que indica que el proceso único de ejecución de desalojo que se promueva al amparo de dicho Decreto Legislativo se tramita ante el Juez de Paz Letrado o Juzgado en el que se encuentre el inmueble, objeto de interés. 1.2.7. Legitimación Activa En El Desalojo En palabras propias del autor (Castro, 1931) "parecería desprenderse que solo el propietario puede iniciar el juicio de desalojo; pero no es así, pues el juicio de desalojo pueden promoverlo otros que no sean propietarios pero que tengan el derecho de usar y gozar de la cosa locada. Por de pronto, si el inquilino subarrienda, se convierte en sublocador respecto del subinquilino y tiene contra este, llegado el caso, la acción de desalojo, independientemente del propietario" (Castro, 1931, págs. 144-145) 40 Gómez de Liaño González sostiene que "…será parte legítima para promover el juicio de desahucio (o desalojo) los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o cualquiera otro que les dé derecho a disfrutarla, y sus causahabientes (...). La posesión real (…) no es otra que la titularidad de un derecho de propiedad, usufructo o cualquiera que dé derecho a disfrutarla (…), y nunca puede referirse a la necesidad de poseerla realmente, porque en ese supuesto no se precisaría acudir a ningún procedimiento para recuperarlo" (Gómez, 1992, págs. 457-458) Conforme a nuestra legislación (art. 586 -primer párrafo- del C.P.C.), son sujetos activos en el desalojo y, por ende, pueden demandarlo: A) El propietario. B) El arrendador. C) El administrador. D) Todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio (u otro bien). Pese a lo señalado, el primer párrafo del artículo 586 del Código Procesal Civil prevé como salvedad lo normado en el artículo 598 de dicho Código, que regula la legitimación activa en los procesos de interdictos. Por consiguiente, según se infiere de los referidos artículos, carece de legitimidad para demanda, el desalojo de un bien quien puede utilizar los 41 interdictos (para lograr su restitución o recuperar la posesión), o sea, todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión. 1.2.8. Legitimación Pasiva En El Desalojo En opinión de Prieto-Castro y Ferrándiz, en el desalojo "... se hallan legitimados pasivamente los inquilinos, colonos, demás arrendatarios, administradores, encargados, porteros, guardas o cualquiera otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o sea urbana, sin pagar merced. (Pietro, 1983, pág. 27) El segundo párrafo del artículo 586 del Código Procesal Civil establece claramente que pueden ser demandados en el proceso de desalojo (de lo que se infiere la legitimación pasiva en dicha clase de proceso): A) El arrendatario. B) El subarrendatario. C) El precario (que es quien ejerce la posesión sin título alguno o habiendo fenecido el que tenía: art. 911 del C.C.). D) Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (del bien objeto le desalojo). En el proceso de desalojo, no cuenta con legitimación pasiva el servidor de la posesión (que, conforme al art. 897 del C.C., es quien, encontrándose en dependencia respecto a otro, conserva la posesión en 42 nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas). Sin embargo, excepcionalmente, aquél tendrá la calidad de legitimado pasivamente si el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación es quien demanda el desalojo. La falta de legitimidad pasiva del servidor de la posesión (con la salvedad del caso señalada precedentemente) se halla contemplada en el artículo 588 del Código Procesal Civil, que prescribe que, si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 105 del Código Procesal Civil, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación. El mencionado artículo 105 del Código Procesal Civil (que norma el llamamiento posesorio) señala lo siguiente: Quien, teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como poseedor de él, debe expresarlo en la contestación de la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización por los daños y perjuicios que su silencio cause al demandante, además de la multa prevista en el Articulo 65 [del C.P.C.]. Para el emplazamiento al poseedor designado se seguirá el trámite descrito en el Artículo 103 [del C.P.C.]. 43 Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien quedará fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor. Si el citado no comparece, o haciéndolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuará con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de este y del poseedor por él designado. Lo normado en este Artículo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra persona". La multa prevista en el artículo 65 del Código Procesal Civil, a la que hace mención el primer párrafo del artículo 105 de dicho Código (citado precedentemente), es la que corresponde imponer a quien comparece como demandado y oculta que el derecho discutido pertenece a un patrimonio autónomo (que es aquel que se configura cuando dos o más personas tienen un derecho o interés común respecto de un bien, sin constituir una persona jurídica: art. 65 -primer párrafo- del C.P.C.) del que forma parte. El monto de dicha multa será no menor de 10 ni mayor de 50 Unidades de Referencia Procesal. El artículo 103 del Código Procesal Civil (que versa sobre el trámite y efectos de la denuncia civil, que es aquella que hace el demandado que considere que otra persona, además de él o en su lugar, tiene alguna obligación o responsabilidad en el derecho discutido, a fin de que se le notifique del inicio del proceso: art. 102 del C.P.C.), a que hace referencia 44 el primer párrafo del artículo 105 de dicho Código (citado precedentemente), tiene este texto: Si el Juez considera procedente la denuncia, emplazará al denunciado con las formalidades establecidas para la notificación de la demanda, concediéndole un plazo no mayor de diez días para que intervenga en el proceso, el cual quedará suspendido desde que se admite la denuncia hasta que se emplaza al denunciado. Una vez emplazado, el denunciado será considerado como litisconsorte del denunciante y tendrá las mismas facultades que este. La sentencia resolverá, cuando fuera pertinente, sobre la relación sustancial entre el denunciante y el denunciado". (Ledezma Narváez, 2019, pág. 431) 1.2.9. Acción De Desalojo Anticipado O De Condena De Futuro Muñoz Ledo y Ortega, en lo que atañe a la acción de condena de futuro, apunta lo siguiente: "Aquella acción (...) tiene por objeto pedir al juez que mediante ella se condene al demandado a pagar una prestación o a cumplir una obligación en el futuro, es decir el día en que se hace exigible la misma, basándose para ello ya en el peligro de ver insatisfecho su crédito, si se esperara hasta el día del vencimiento, ya mirando el principio de economía procesal. 45 El juez, pues, en su correspondiente resolución tendrá que emitir un fallo declarando que se condena al demandado, o bien a pagar al actor equis cantidad de dinero, no en el momento en que se dicta la sentencia, sino para el día en que se hace exigible la obligación, o bien que se condena a cumplir, por parte del obligado, su correspondiente obligación el día del vencimiento de ésta. No se necesita pues que en el presente se ejecute algo, la ejecución vendrá el día de mañana, el día que se venza la obligación. Y una vez llegado ese día, si el obligado no cumple voluntariamente, no es necesario entablar nuevo juicio para lograr el cumplimiento de la obligación, pues basta ya la sentencia que anteriormente se emitió por parte del órgano jurisdiccional, y con tal sentencia lo único que se hace es cumplirla ejecutando el fallo dictado en el pasado" (Muñoz, 1953, pág. 61) La acción de desalojo anticipado o de condena de futuro está prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil, que citamos a continuación: El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso. 46 En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en con- tratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos". Del mencionado artículo 594 del Código Procesal Civil se desprende que, existiendo un plazo durante el cual una persona puede usar, usufructuar o poseer un determinado bien y no estando aún vencido dicho plazo, puede ser materia de reclamo a través del proceso de desalojo la restitución del bien en cuestión. Ello no significa que la sentencia estimatoria que se expida disponga la restitución anticipada del bien, 47 materia de desalojo, vale decir, que ordene al demandado la restitución del bien antes de transcurrido el plazo para hacerla y al que tiene derecho, sino que tal sentencia decretará que el demandado restituya el bien al vencimiento del plazo respectivo, bajo apercibimiento de lanzamiento que se ejecutará no antes de los seis días de producido el vencimiento del plazo correspondiente. Es de destacar que, no obstante ser la regla general que el pago de las costas y costos del proceso esté a cargo de la parte vencida (art. 412 - primer párrafo- del C.P.C), el segundo párrafo del artículo 594 del Código Procesal Civil prevé una situación distinta en que corresponde al accionante el pago de las costas y costos procesales en el proceso de desalojo anticipado o de condena de futuro. En efecto, conforme a dicho numeral, en el proceso en mención, si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso. No podemos dejar mencionar que, por disposición del artículo 413 -in fine-del Código Procesal Civil, el allanamiento de la demanda dentro del plazo para contestarla da lugar a la exoneración de la condena en costas y costos de quien se allana, mas no implica que tales costos y costas procesales corran a cargo del accionante, como ocurre en el caso de la acción de desalojo anticipado o de condena de futuro. En el artículo 594 del Código Procesal Civil se establece un procedimiento especial para el desalojo de inmuebles, en teoría de tramite mucho más 48 expeditivo, para el cual es preciso lo siguiente: A. que la pretensión de desalojo se funde en la conclusión del contrato de arrendamiento referido al inmueble cuya restitución se pretende o en la resolución de dicho contrato por falta de pago, esto último con arreglo al artículo 1697 del Código Civil; B. que el contrato de arrendamiento relativo al bien que se pretende sea restituido por el arrendatario cuente con firmas legalizadas notarialmente o, en su defecto, ante un Juez de Paz (únicamente con aquellas localidades que no cuenten con notario público); y C. que, y esto es lo más importante, en el contrato de arrendamiento concerniente al bien materia de desalojo esté incluida una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, en la cual se estipule su conformidad para restituir el inmueble arrendado en caso de que haya concluido el citado contrato o si se hubiera producido la resolución del mismo por falta de pago del alquiler o renta, según los parámetros señalados en los incisos 1) y 2) del artículo 1697 del Código Civil. Este último precepto legal prescribe que el contrato de arrendamiento puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos (inciso 1 del art. 1697 del C.C.). 49 2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada (inciso 2 del art. 1697 del C.C.). El procedimiento especial, por llamarlo así, para el desalojo es como sigue: A. presentada la demanda de desalojo, el Juez (del lugar donde está ubicado el predio a ser restituido) procede a notificársela al demandado (arrendatario), quien debe dentro del plazo de ley (seis días hábiles de notificada la demanda) demostrar, según sea la causal esgrimida para el desalojo, que el plazo del contrato de arrendamiento no ha vencido todavía o que existe un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión y que se encuentra vigente (en el supuesto de que la causal del desalojo sea la de conclusión del contrato de arrendamiento del bien), o que está al día en cuanto a la renta se refiere, vale decir, que no adeuda cantidad alguna por concepto del alquiler del inmueble objeto de desalojo (en la hipótesis de que la causal del desalojo sea la de falta de pago de la renta, conforme al art. 1697 del C.C.); B. Si el demandado no prueba oportuna y debidamente su derecho a continuar en la posesión del inmueble arrendado, el órgano jurisdiccional ordenará que se lleve a cabo (en quince días hábiles) el lanzamiento de todos los que ocupen el predio, o sea, que se haga entrega efectiva del inmueble al accionante en su integridad y totalmente desocupado. Debe tenerse presente que 50 establecida en el proceso la calidad de deudor del arrendatario, dicho estado se inscribe en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, creado por la Ley N° 30201 Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la cual establece lo siguiente: A. créase (conforme al art. 1 de la Ley N° 30201), en el órgano de gobierno del Poder Judicial, el Registro de Deudores Judiciales Morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil (que versan, respectivamente, sobre la sentencia con condena de futuro en el proceso de desalojo, y el señalamiento de bien libre y procedimiento de declaración de deudor judicial moroso); B. el acceso a la información del Registro de Deudores judiciales Morosos es de carácter público y gratuito, a través del portal web institucional del Poder Judicial (art. 2 de la Ley N° 30201); C. el registro de estado de deudor judicial moroso tiene vigencia hasta la extinción de la obligación por cualquiera de las modalidades previstas en el Código Civil, en cuyo caso el juzgado de origen oficia al órgano de gobierno del Poder Judicial, solicitando la cancelación de la inscripción en dicho registro, bajo responsabilidad (art. 3 –primer párrafo- de la Ley N° 30201); D: el registro permanece vigente en caso de que el ejecutado sea declarado deudor judicial moroso en otro proceso (art. 3- segundo párrafo-de la Ley N° 30201); E. extinguida la obligación conforme a las modalidades establecidas en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 30201 (modalidades de extinción de la obligación previstas en el 51 Código Civil), la inscripción queda sin efecto de pleno derecho, debiendo el Poder Judicial, a pedido de cualquier persona, proceder a su cancelación dentro del plazo de siete días calendario de presentada la solicitud, bajo responsabilidad (art. 3 -tercer párrafo- de la Ley N° 30201); y E no se encuentran bajo el ámbito del referido registro (Registro de Deudores Judiciales Morosos) las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el Estado. (Ledezma Narváez, 2019, págs. 434-437) 1.2.10. Notificación De La Demanda De Desalojo Y Existencia De Terceros Con Título O Sin Él Álvarez Juliá, Neuss y Wagner, acerca de la actividad del notificador dirigida a que se agoten los esfuerzos para la individualización de todos los ocupantes del inmueble, manifiestan que "esto se encuentra directamente relacionado con los efectos que tendrá la sentencia de desalojo, los que afectan en principio a la totalidad de las personas ocupantes del inmueble en el momento de la interposición de la demanda" (Alvarez y otros, 1992, pág. 419) De acuerdo a lo normado en el artículo 589-primer párrafo- del Código Procesal Civil, además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda de desalojo, ésta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta. Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido (art. 589 -parte final- del C.P.C.). 52 El artículo 587 del Código Procesal Civil contempla lo atinente a la existencia de tercero con título o sin él en el proceso de desalojo, de esta manera: "Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso. Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso-iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia. El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única. Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo dispuesto por el Artículo 107 del C.PC.". El artículo 107 del Código Procesal Civil, a que hace mención el último párrafo del artículo 587 del citado Código (citado líneas arriba), regula la extromisión y establece que, excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por resolución debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por considerar que el derecho o interés que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado su inexistencia. 53 1.2.11. La Prueba En El Proceso De Desalojo La prueba en el proceso de desalojo debe estar referida a: A) La existencia o inexistencia del derecho a la restitución del bien. B) La veracidad o no de los hechos que configuran la causal invocada para el desalojo (falta de pago de la renta convenida por las partes, vencimiento del plazo-convencional o legal- del contrato por el que se otorgó la posesión, el uso o el usufructo del bien; posesión precaria del bien; etc.). El artículo 591 del Código Procesal Civil establece una limitación de medios de prueba en el proceso de desalojo. Conforme a la referida norma, si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible: A) El documento. B) La declaración de parte. C) La pericia (en su caso). (Ledezma Narváez, 2019, pág. 438) 1.2.12. La Sentencia Y Ejecución Del Desalojo Según Reimundín, "…la sentencia en el juicio de desalojo no importa prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir discusiones en otro juicio…" (Reimundín, 1957, pág. 183) 54 En lo que concierne a los efectos de la sentencia, Prieto-Castro y Ferrándiz manifiesta que tal sentencia "…puede ser absolutoria de la instancia o bien dispone que procede o no el desahucio, y en caso afirmativo ha de contener el apercibimiento de ejecución, consistente en el lanzamiento o extracción de las personas y enseres si el demandado no desaloja voluntariamente la finca dentro del plazo que la Ley establece (Pietro, 1983, pág. 28) Lino Palacio apunta que "... la sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial de justicia y el eventual auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por parte del inquilino y demás ocupantes" (Palacio, 1990, pág. 120) Acerca de la ejecución del desalojo (lanzamiento), el Código Procesal Civil establece lo siguiente: A) El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso (art. 592 del C.P.C.). B) Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación (art. 593 -primer párrafo- del C.P.C.). 55 C) Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado (art. 593 -segundo párrafo- del C.P.C.). D) Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 -parte final-del C.P.C.). E) De ampararse la demanda interpuesta antes del vencimiento del plazo para restituir el bien (hipótesis de la acción de desalojo anticipado o de condena de futuro), el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo (lo que se colige del art. 594 -primer párrafo- del C.P.C.). Tratándose de contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario público), que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago, notificada la demanda de restitución del inmueble y vencido el plazo de seis días para que el demandado acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado sin que lo hubiese hecho, el Juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil (art. 594 -tercer y cuarto párrafos- del C.P.C.). F) Se puede ejecutar el 1lanzamiento en un proceso de cono cimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado 56 acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 87 del Código Procesal Civil (conforme al cual: A. si no se demandan pretensiones accesorias, sólo pueden acumularse estas hasta antes del saneamiento procesal; y B. cuando la accesoriedad está expresamente prevista por la ley, se consideran -las pretensiones- tácitamente integradas a la demanda). Así lo determina el artículo 590 del Código Procesal Civil. (Ledezma Narváez, 2019, págs. 438-440) 1.2.13. Procesos De Desalojo Y Pago De Mejoras El Código Civil regula las mejoras en el Capítulo Quinto ("Mejoras ") del Título I ("Posesión") de la Sección Tercera ("Derechos reales principales") de su Libro V ("Derechos Reales"), en los artículos 916 al 919. El artículo 916 del Código Civil señala claramente que: a) las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien; b) son útiles (las mejoras), las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien; y o) son de recreo (las mejoras), cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad. En lo que toca al proceso de pago de mejoras, el artículo 595 del Código Procesal Civil dispone que: "El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo". (Ledezma Narváez, 2019, pág. 440) 57 1.2.14. El Desalojo En La Ley N° 30933 En materia de desalojo, debe tenerse en cuenta, además, lo normado en la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley Nº 30933, del 24-04-2019), cuyo artículo 1 precisa que dicha Ley tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial. En cuanto al ámbito de aplicación de la Ley N° 30933, el artículo 2 de esta Ley señala claramente que: A. podrán acogerse a lo dispuesto en la Ley N° 30933 el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley; y B. no están comprendidos en el ámbito de la Ley N° 30933 la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble. Acerca de la competencia para llevar a cabo el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, el artículo 3 de la Ley N° 30933 establece que son competentes: A. Los notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, para la constatación de las causales de desalojo (art. 3-inciso 1)- de la Ley N° 30933). Al respecto, la Segunda Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30933 prescribe que el solicitante tiene el derecho a tramitar el procedimiento de desalojo con intervención 58 notarial, ante el notario de su libre elección de cualquier distrito dentro de la provincia en la que se encuentra el inmueble materia de desalojo, conforme a la competencia establecida en el numeral1 del artículo 3 de la indicada Ley. B. El juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento (art. 3 -inciso 2)- de la Ley N° 30933). Para solicitar el desalojo de un bien inmueble al amparo de la Ley N° 30933, se debe cumplir con los siguientes requisitos de procedibilidad previstos en el artículo 4 de la citada Ley: 1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación. 2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines. Sobre el particular, hay que tener presente el texto del artículo 5 de la Ley N° 30933, que contempla el contenido del contrato de arrendamiento (a efectos del procedimiento especial de desalojo con intervención notarial) y según el cual: 59 A. El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta (art. 5-inciso 1)- de la Ley N° 30933). B. El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la Ley N° 30933 para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo. La cláusula de sometimiento expreso a la Ley N° 30933 contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en esta Ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado (art. 5-inciso 2)-de la Ley N° 30933). C. El contrato de arrendamiento debe consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, 60 los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos (art. 5 -inciso 3)-de la Ley N° 30933). 3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio. En lo que atañe a los requisitos de la solicitud de desalojo en el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, cabe indicar que están previstos en el artículo 6 de la Ley N° 30933, según el cual: A. La solicitud de desalojo se presenta por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad (art. 6 -inciso 6.1)- de la Ley N° 30933). B. A la solicitud de desalojo se adjuntan los siguientes documentos (señalados en el art. 6 -inciso 6.2)- de la Ley N° 30933): 1. El original o la copia legalizada del formulario FUA (Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda, creado por el Decreto Legislativo N° 1177: Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda) o de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 4 y 5 de la Ley N° 30933 (citados precedentemente). 61 2. El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso; mediante ella se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda. C. La solicitud de desalojo sólo puede ampararse en las causales establecidas en el artículo 7 de la Ley N° 30933 (cuales son: el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, y el incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento). Las partes pueden recurrir ante las autoridades competentes, a efectos de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (art. 6-inciso 6.3)- de la Ley N° 30933). De acuerdo con lo normado en el artículo 7 de la Ley N° 30933, el desalojo al amparo de esta Ley procede cuando se configura alguna de las siguientes causales de desalojo: 1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento. 2. Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil, conforme al cual: A. el contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro 62 mes y además quince días; B. si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días; y C. si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos. A efectos de constatar el incumplimiento del pago de la renta, el notario sólo considera la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes (para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento), conforme lo establece el inciso 3 del artículo 5 de la Ley N° 30933 (citado anteriormente), hasta antes de la recepción de la carta notarial a la que se refiere el inciso 2 del artículo 6.2 (entiéndase el numeral 2 del inciso 6.2 del artículo 6) de la Ley N° 30933 (o sea, la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso, por la que se le requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda). El procedimiento ante notario para la constatación de las causales de desalojo está recogido en el artículo 8 de la Ley N° 30933 de esta manera A. El notario recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos en la Ley N° 30933 (art. 8 -incis0 8.1)-de la Ley N° 30933). 63 B. El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco ( días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7 de la Ley N° 30933, cuales son: el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, y el incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento (art. 8-inciso 8.2)-de la Ley N° 30933) C. El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en: a) la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; b) la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; y c) el incumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley N° 30933 (art. 8-inciso 8.3)- de la Ley N° 30933). D. El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo señalado en el numeral 8.2 del artículo 8 de la Ley N° 30933 (plazo de cinco días hábiles contados desde la recepción de la comunicación del notario instando al arrendatario a acreditar no estar incurso en alguna de las causales de desalojo que se le imputan), constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de la Ley N° 30933 (cuales son: el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, y el incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento), en cuyo caso 64 realiza las siguientes acciones (previstas en el art. 8-inciso 8.4)- de la Ley N° 30933): 1. Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo espec1al para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble conforme al artículo 9 de la Ley N° 30933 (referido precisamente al trámite judicial de lanzamiento). 2. Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley N° 30933 (que regula -como se dijera-el trámite judicial de lanzamiento). E. El trámite de desalojo notarial finaliza (conforme al art. 8-inciso 8.5)- de la Ley N° 30933) si: 1. No se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de la Ley N° 30933 (cuales son: el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, y el incumplimiento del pago de la renta con- venida de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento). En dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante. 65 2. Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite. Lo relativo al trámite judicial de lanzamiento es objeto de tratamiento legal en el artículo 9 de la Ley N° 30933, que establece lo siguiente: A. Culminada la etapa notarial del procedimiento especial a que se refiere la Ley No 30933 (procedimiento especial de desalojo con intervención notarial), el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario juntamente con la copia legalizada del expediente notarial (art. 9 -inciso 9.1)- de la Ley N° 30933). B. Dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo (art. 9-inciso 9.2)- de la Ley N° 30933). C. El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días 66 hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial (art. 9 -inciso 9.3)- de la Ley N° 30933). D. Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil, en lo que no se oponga a la Ley N° 30933 (art. 9 -inciso 94)- de la Ley N° 30933). Los mencionados artículos del Código adjetivo señalan lo siguiente: Luego de quedar firme la resolución que impone la condena en costas la parte acreedora tiene la carga de presentar una liquidación de éstas. La liquidación atenderá a las partidas citadas en el artículo 410 del Código Procesal Civil (el cual dispone que las costas están constituidas por las tasas judiciales, los honorarios de los órganos de auxilio judicial y los demás gastos judiciales realizados en el proceso), debiendo incorporar sólo los gastos judiciales realizados y correspondientes a actuaciones legalmente autorizadas. La parte condenada tiene tres días para observar la liquidación, con medio probatorio idóneo. Transcurrido el plazo sin que haya observación, la liquidación es aprobada por resolución inimpugnable. Interpuesta la observación, se confiere traslado a la otra parte por tres días. Con su absolución o Sin ella, el Juez resuelve. La resolución es apelable sin efecto suspensivo (art. 417 del C.P.C.). 67 El reembolso de las costas y costos se exige ante el Juez de la ejecución y se efectúa dentro del tercer día de quedar firme la resolución que las aprueba. Vencido el plazo, la falta de pago genera intereses legales (art. 419 del C.P.C.). (Ledezma Narváez, 2019, págs. 441-447) 1.2.15. El Desalojo En El Decreto Legislativo N° 1177 Y Su Reglamento El Decreto Legislativo N° 1177 (Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda) establece un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como promueve la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país (art. 1 del D. Leg. N° 1177). El Decreto Legislativo N° 1177 se aplica, de manera específica, al arrenda miento de inmuebles destinados para vivienda y a los contratos que se suscriban al amparo de dicho Decreto Legislativo (art. 2 del D. Leg. N° 1177), vale decir: A. contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (regulado, principalmente, en el art. 9 del D. Leg. N° 1177); B. contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra (regulado, principalmente, en los arts. 10 y 11 del D. Leg. N° 1177); y C. contrato de arrendamiento financiero -leasing- de inmueble destinado a 68 vivienda (regulado, principalmente, en los arts. 12 y 13 del D. Leg. N° 1177). Para efectos del Decreto Legislativo N° 1177, se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamient0 de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda (art. 3 del D. Leg. N° 1177). En cualquiera de los contratos regulados por el Decreto Legislativo N° 1177 (a los que se hizo mención anteriormente), el Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo (art. 14-inciso 14.1)-del D. Leg. N° 1177). El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del Decreto Legislativo N° 1177, se tramitará en la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo, a que se refiere el artículo 15 del citado Decreto Legislativo (art. 14-nciso 14.3)- del D. Leg. N° 1177). Sobre el particular, debe tenerse en consideración también lo dispuesto en el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177, cual es el Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA. (Ledezma Narváez, 2019, págs. 440- 441) 69 1.2.16. Desalojos en tiempos de pandemia de COVID 19 Durante la pandemia de COVID-19, muchos países han tomado medidas para prohibir o limitar los desalojos de personas de sus hogares. Esto se debe a que la pandemia ha provocado una gran cantidad de pérdidas económicas para muchas personas, y muchas no pueden pagar sus alquileres o hipotecas. Las medidas incluyen la prohibición temporal de los desalojos, la moratoria en el pago de hipotecas y la ayuda financiera para cubrir los costos de vivienda. Sin embargo, estas medidas no son universales y pueden variar de país a país. Por lo tanto, es importante que las personas afectadas se informen sobre las políticas locales y tomen medidas para proteger sus derechos de vivienda. Esto incluye contactar a organizaciones de ayuda, como abogados y grupos comunitarios, y buscar asesoramiento y apoyo financiero. En general, es importante que se tomen medidas para proteger a las personas más vulnerables durante estos tiempos difíciles, y se fomente un enfoque humanitario para abordar la crisis de la vivienda. Para (Rioja Bermúdez, 2020) ante la situación generada por el COVID-19 y el aislamiento social decretado por el Gobierno Central, se están presentando situaciones de posibles incumplimientos de obligaciones contractuales. 70 1.2.17. Contrato de arrendamiento Un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre un propietario (arrendador) y un inquilino (arrendatario) que establece las condiciones de alquiler de un bien inmueble, como un apartamento o casa. En un contrato de arrendamiento, se establecen términos como la duración del contrato, la cantidad de renta mensual, la fecha de pago, las responsabilidades del arrendador y del arrendatario con respecto a la propiedad, así como cualquier otra cláusula que ambas partes consideren importante. Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario lean y comprendan cuidadosamente todas las cláusulas antes de firmar el contrato, ya que una vez firmado, se considera un acuerdo legalmente vinculante. (Rioja Bermúdez, 2020) indica: que (…) por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida, conforme al artículo 1666 del Código Civil. Se trata de un contrato nominado. 1.2.18. Elementos del contrato de arrendamiento a) Elemento Subjetivo: Referido a los intervinientes del mismo. 71 b) Elemento objetivo. Se hace referencia al bien materia de arrendamiento (departamento) a cambio de un monto dinerario llamada renta o merced conductiva (S/ 2,500.00 soles). Debe precisarse que el objeto del contrato corresponde a la materia o negocio y debe ser posible. La prestación puede consistir en la entrega de la cosa o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo, hacer o no hacer. En este caso como ya se fijo es la entrega física del bien para uso a cambio de una suma de dinero. 1.2.19. Obligaciones en el arrendamiento Según indica (Rioja Bermúdez, 2020): (…) El Código Civil establece también de manera taxativa las obligaciones que deben asumir tanto el arrendador (arts. 1678 a 1680 del CC) como el arrendador (arts. 1681 a 1686 del CC). Para el caso materia de análisis nos vamos a centrar en la obligación del arrendatario fijada en el artículo 1681 inciso 2, esto es: “Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido, y a falta de convenio, cada mes en su domicilio.” La principal obligación que tiene el arrendatario es el cumplimiento de la obligación pecuniaria que sustenta este tipo de contrato, recuérdese que la arrendadora ya cumplió con su obligación principal y puso a disposición el bien a su contraparte quien ha venido ejerciendo el derecho al uso del bien para el cual contrato. 72 Transcurrido el primer mes, le corresponde el pago de la mensualidad o la merced conductiva que se ha pactado de la manera libre y voluntaria, la cual debe realizarse en la fecha y lugar señalado para ello. Cabe precisar además, que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, presumiéndose que la declaración expresada en el contrato corresponde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla. Por lo tanto, lo que prima es la voluntad cierta y expresa de las partes que se manifiesta en el contrato de arrendamiento. Así, mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento, las partes se someten a las estipulaciones que previamente han pactado y que su falta de cumplimiento conllevara a aquella sanción establecida en la ley o fijada en el acuerdo contractual; por lo que no cabe intervención alguna de terceros que altere la voluntad contractual. 1.2.20. Estado de sitio El estado de sitio es una medida excepcional que puede ser decretada por el gobierno de un país en situaciones de emergencia nacional, como una revolución, invasión extranjera, desastres naturales, terrorismo, entre otros. Durante el estado de sitio, las autoridades pueden restringir o suspender ciertos derechos civiles y libertades individuales, como l