Tasación comercial y análisis evolutivo del terreno rústico ubicado en el kilómetro 8.5 de la carretera Iquitos Nauta, San Juan Bautista, maynas – 2025

Abstract

La presente investigación tuvo como objetivo analizar la evolución del valor comercial del terreno rústico ubicado en el kilómetro 8.5 de la carretera Iquitos–Nauta, distrito de San Juan Bautista, provincia de Maynas, durante el período 2017–2025, considerando su emplazamiento geográfico, características fisiográficas, vocación, uso actual del suelo y la aplicación del método comparativo de mercado establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones. La investigación fue de tipo aplicada, con enfoque cuantitativo, nivel descriptivo-comparativo y diseño no experimental, longitudinal y de estudio de caso. La población estuvo constituida por terrenos rústicos ubicados en el corredor vial Iquitos–Nauta con características similares al predio objeto de estudio. La muestra estuvo conformada por seis predios comparables seleccionados mediante muestreo no probabilístico por criterio técnico. La información fue obtenida mediante revisión documental, inspección técnica y estudio de mercado, utilizando fichas de recopilación de datos, fichas de homologación y matrices de procesamiento elaboradas en Microsoft Excel. El procesamiento de la información comprendió la aplicación del método comparativo de mercado, estadística descriptiva, análisis de sensibilidad, correlación de Spearman y análisis evolutivo del valor comercial del terreno. Los resultados evidenciaron que el valor total del predio aumentó de S/ 505 567,75 en el año 2017 a S/ 1 512 555,95 en el año 2025, representando un incremento acumulado del 199,18 % y una tasa media anual de crecimiento del 14,68 %. La correlación de Spearman aplicada a los factores de homologación no alcanzó significancia estadística debido al reducido tamaño de la muestra, por lo que sus resultados fueron interpretados como evidencia exploratoria. Asimismo, el análisis de sensibilidad demostró la influencia de un comparable con infraestructura recreativa sobre el valor unitario promedio homologado, justificando la necesidad de aplicar procedimientos técnicos de homologación. Se concluyó que el terreno presentó una valorización sostenida durante el período analizado, asociada a la consolidación del corredor vial Iquitos–Nauta, al 11 crecimiento urbano y a la dinámica del mercado inmobiliario local. Asimismo, se determinó que el método comparativo de mercado constituye una herramienta técnicamente adecuada para estimar el valor comercial de terrenos rústicos, proporcionando información útil para procesos de valoración oficial, análisis de plusvalías, compensaciones por expropiación, regularización predial y planificación territorial.

The objective of this research was to analyze the evolution of the commercial value of a rural property located at kilometer 8.5 of the Iquitos–Nauta Highway, in the district of San Juan Bautista, Province of Maynas, during the 2017–2025 period, considering its geographical location, physiographic characteristics, land vocation, current land use, and the application of the market comparison approach established by the Peruvian National Appraisal Regulations. The study was applied in nature, with a quantitative approach, descriptive-comparative level, and a non-experimental, longitudinal case study design. The population consisted of rural properties located along the Iquitos–Nauta road corridor with characteristics similar to the subject property. The sample comprised six comparable properties selected through non-probabilistic purposive sampling based on technical criteria. Data were collected through document review, field inspection, and market research using data collection forms, adjustment sheets, and Microsoft Excel processing matrices. Data analysis included the application of the market comparison approach, descriptive statistics, sensitivity analysis, Spearman's rank correlation, and temporal analysis of the property's commercial value. The results showed that the total property value increased from PEN 505,567.75 in 2017 to PEN 1,512,555.95 in 2025, representing a cumulative increase of 199.18% and an average annual growth rate of 14.68%. Spearman's correlation coefficients for the adjustment factors were not statistically significant due to the limited sample size and were therefore interpreted as exploratory evidence. Additionally, the sensitivity analysis demonstrated the influence of one comparable property with recreational infrastructure on the average adjusted unit value, highlighting the importance of applying appropriate adjustment procedures. It was concluded that the property experienced sustained appreciation during the study period, mainly associated with the consolidation of the Iquitos–Nauta road corridor, urban expansion, and local real estate market dynamics. Furthermore, the market comparison approach proved to be a technically appropriate method for 13 estimating the commercial value of rural land, providing useful information for official appraisal processes, land value capture analysis, expropriation compensation, land regularization, and territorial planning